Explication détaillée basée sur la loi fiscale canadienne

Voici l'explication détaillée basée sur la loi fiscale canadienne.

L'Exemption pour Résidence Principale (ERP)

Il s'agit du concept clé au Canada pour éviter l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'une propriété. Pour réclamer l'ERP pour une année donnée, la propriété doit répondre à toutes les conditions suivantes :

• Elle doit être une unité d'habitation, un intérêt à bail dans une unité d'habitation, ou une part du capital-actions d'une société coopérative d'habitation.

• Vous devez avoir possédé la propriété seul ou conjointement avec une autre personne.

• Vous, votre conjoint actuel ou ancien ou conjoint de fait, ou votre enfant devez avoir « habité ordinairement » la propriété pendant l'année.

Application à votre situation

Votre cas spécifique

Puisque vous n'avez jamais vécu dans l'unité et qu'aucun autre membre de votre famille ne l'a fait, vous ne pouvez pas réclamer l'Exemption pour Résidence Principale pour aucune des années où vous l'avez possédée (2021-2024).

Période de rénovation

La période de rénovation ne qualifie pas comme « habitation ordinaire ».

Calcul de l'impôt sur les gains en capital

Parce que l'ERP ne s'applique pas, la totalité du profit de la vente sera considérée comme un gain en capital imposable.

Gain en capital imposable = (Prix de vente - Frais de vente) - (Prix d'achat + Frais d'achat + Améliorations capitales)

Définitions importantes :

• Frais de vente : Incluent les commissions d'agent immobilier, les frais juridiques, et tout autre coût directement lié à la vente.

• Améliorations capitales : Ce sont des rénovations qui ajoutent de la valeur à la propriété, prolongent sa vie utile, ou l'adaptent à de nouveaux usages (par exemple, ajouter une salle de bain, remplacer le toit, rénover la cuisine). Le coût de ces améliorations peut être ajouté à votre prix d'achat (Base de coût ajustée) pour réduire votre gain imposable. Conservez toutes vos factures pour les rénovations que vous avez faites.

Comment le gain est imposé :

1. Taux d'inclusion : Seulement 50% de votre gain en capital est imposable. C'est ce qu'on appelle le gain en capital imposable.

2. Impôt à payer : Vous ajoutez ce montant imposable (50% du gain) à votre revenu annuel pour l'année de la vente. Il est ensuite imposé à votre taux d'imposition marginal (qui dépend de votre revenu total et de la province où vous vivez).

Exemple :

Prix d'achat (2021) : 400 000 $

Prix de vente (2024) : 550 000 $

Améliorations capitales (avec factures) : 30 000 $

Commission immobilière et frais juridiques : 35 000 $

Gain en capital = 550 000 $ - 35 000 $ - (400 000 $ + 30 000 $) = 85 000 $

Gain en capital imposable (ajouté à votre revenu) = 85 000 $ x 50% = 42 500 $

Vous paieriez alors l'impôt sur ces 42 500 $ à votre taux marginal d'imposition.

La stratégie du « Changement d'adresse »

Comme en France, cette stratégie est inefficace au Canada. L'Agence du revenu du Canada (ARC) examine l'historique d'utilisation pendant les années où vous avez possédé la propriété.

Ce qui ne fonctionne pas

• Déménager juste avant la vente ne vous permettra pas de réclamer la propriété comme votre résidence principale pour toute la période de possession.

• Vous ne pouvez désigner la propriété comme votre résidence principale que pour les années où vous y avez réellement vécu.

Impact limité

Puisque vous vendez la même année où vous déménagez, vous ne pourriez réclamer l'ERP que pour une fraction d'une année, ce qui offre un avantage minimal et n'exempterait pas les gains des années précédentes (2021-2023).

Résumé pour le Canada

Facteur	Votre situation	Impact sur l'impôt sur les gains en capital
Résidence principale	Non, vous n'y avez jamais vécu pendant 2021-2023.	L'exemption ERP ne s'applique pas. Le gain est imposable.
Changement d'adresse	Maintenant juste avant la vente.	Ne fonctionnera pas. L'ARC évalue l'utilisation de la propriété année par année.
Calcul de l'impôt	Vente en 2024.	50% du gain en capital est ajouté à votre revenu et imposé à votre taux marginal.

Recommandation forte

Documentez tout

Rassemblez toutes les factures pour votre achat (frais juridiques, taxe de transfert de terrain) et surtout pour toutes les améliorations capitales faites pendant la rénovation. C'est la façon la plus efficace de réduire légalement votre gain imposable.

Consultez un professionnel

Il est fortement recommandé de parler avec un comptable canadien ou un conseiller fiscal avant de finaliser la vente. Ils peuvent :

• Confirmer quels coûts de rénovation qualifient comme améliorations capitales.

• Conseiller sur l'impact fiscal spécifique basé sur votre province de résidence et revenu total.

• S'assurer que vous remplissez correctement votre déclaration de revenus pour rapporter la vente.

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