Avis fiscal – Transfert d’une résidence principale de son vivant

(Canada / Québec)

À la lumière des règles fiscales canadiennes et québécoises, ainsi que des implications civiles entourant l’inaptitude, le transfert d’une résidence principale de son vivant peut constituer une stratégie fiscalement avantageuse et juridiquement prudente.

1. Traitement fiscal du transfert d’une résidence principale

Selon la Loi de l’impôt sur le revenu, la disposition d’une résidence principale est généralement exonérée du gain en capital, lorsque la propriété a été désignée comme résidence principale pour toutes les années de détention.

Ainsi, un transfert de propriété réalisé de son vivant ne génère habituellement aucune imposition, tant pour le donateur que pour le bénéficiaire, lorsque les conditions de la résidence principale sont respectées.

2. Risques fiscaux si la propriété est conservée alors que la personne vit en résidence

Lorsque le propriétaire quitte définitivement la maison pour une résidence ou un établissement de soins, la propriété peut cesser d’être considérée comme résidence principale pour les années subséquentes.

Cette situation peut entraîner :

• une portion imposable du gain en capital au moment de la vente ou du décès;

• une réévaluation fiscale défavorable;

• une complexification du traitement fiscal lors de la succession.

3. Impacts en cas d’inaptitude et intervention de la Curatelle publique

Si la personne devient inapte et qu’aucun mandat de protection n’a été homologué, la Curatelle publique peut être appelée à administrer le patrimoine.

Dans ce contexte :

• l’occupant non propriétaire peut se voir imposer un loyer au prix du marché;

• la Curatelle peut forcer la vente de la résidence pour financer les soins;

• aucune considération n’est accordée aux proches en l’absence de documents légaux autorisés.

Cela crée un risque important de perte de contrôle et de complications administratives et familiales.

4. Avantages du transfert immédiat

En procédant au transfert de la résidence principale de son vivant, les avantages fiscaux et juridiques suivants s’appliquent :

• Élimination du risque d’imposition future sur le gain en capital

• Stabilité pour les occupants (pas de loyer imposé, pas d’expulsion possible)

• Prévention des interventions coercitives de la Curatelle publique

• Simplification de la succession et réduction des délais

• Certitude juridique quant à la propriété et au contrôle du bien

5. Conclusion

D’un point de vue fiscal et patrimonial, le transfert immédiat d’une résidence principale constitue généralement la solution la plus prudente et la plus efficace lorsque le propriétaire ne l’occupe plus et risque de devenir inapte. Cette démarche permet de sécuriser le patrimoine, d’éviter une imposition indue, et d’assurer la protection des proches.